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　　剩下的兩宗自持土地又會以什麼樣的姿態出現在大家的面前呢？　　（邁點網-邁點空間租賃訊Janet）4月12日，北京萬科宣布：旗下第一個自持租賃項目萬科翡翠書院將啟動預租，項目位于北京海淀區，距離中關村13公里、西二旗8公里。翡翠書院一期提供1290套的租賃型住房，包括1063套90平方米三居室和227套180平方米以上復式四居室兩種戶型。根據對外公布的出租方案:90平方米三居室的月租金為1.5-1.8萬，180平方米以上的復式四居室月租金為3-4萬。　　租戶需要在預租時交付一筆象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。如此算來，租戶若要租一套萬科翡翠書院的房子十年最少需要180萬，最高可達480萬。這也是10年租金180萬元說法的由來。　　對此，議論一時涌起，有質疑超高價租房產品沒有市場的分析《誰啊？掏180萬租房》《租房客哭了！180萬起，十年租金一次性付清，你租是不租？》；有唱衰長租公寓市場的哀嘆《租房已死！剛剛，萬科宣布，90平10年租金180萬起！》；更不乏對于萬科實驗性試水此類公寓產品的擔憂《成見|萬科180萬門檻的長租現實》。　　綜合各方論據，對于「萬科10年180萬的高端長租公寓產品到底可不可以租」大抵可分為以下兩派觀點，「可以選擇租」「當然不能租」。　　「可以選擇租」　　▲圖片來源：中國房評報道　　租房同樣享受品質生活拒絕房貸，用租房為自己減負成為了近幾年不少長租公寓的推廣亮點。某租房服務機構發布的《城市青年租時代居住生活報告》顯示，北京租房總人群中，78%的人可以接受一輩子租房，認為不管房子是租是買，用心生活最重要。在婚房觀方面，生活在北京的年輕人也很開放，支持租房結婚的人群占比達74%。租一代不愿成為房奴，而是根據手頭的資金，選擇了一種更為挑剔的租房生活。那么對于翡翠書院這一類的高價租賃住房，可以租的理由有這么幾點：　　1、主要目標客群清晰新北京人、科技精英　　萬科翡翠書院位于海淀區永豐基地，距離中關村13公里、西二旗8公里,周圍離得最近的人群就是中關村產業園的科技從業者。對于碼農帶動租金與房價的力量，坊間有著這樣的段子：程序員搬到哪里，哪里的房價就崛起；程序員搬到哪里，哪里的學區就蛻變。　　根據極光大數據發布的《2018年中國程序員研究報告》，在主要職業群體中，程序員更傾向于租房，超六成受訪程序員處于租房狀態，35.6%的程序員目前一個人租房住，30.9%的程序員目前與別人合租。一線城市程序員中超七成依然租房住，37.3%選擇與別人合租。　　海淀北部科技園里的大量互聯網科技精英，亦有不少是新北京人，雖然收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長。　　此外，萬科與騰訊聯合舉行的居住夢想主題調研結果也顯示，在翡翠書院所在區域內，目前有超過八成的受訪對象對目前居住情況表示不滿足。對他們而言，最重要的居住夢想就是離工作地點近、生活教育養老配套全。其中，超過一半互聯網人表示愿意嘗試高品質社區。　　萬科上述相關負責人稱：目前我們已經和包括小米等互聯網企業在內的70多家公司簽署了合作協議，以方便他們的員工優先選房，并在租金等方面給與適當的優惠。完成目標客群鎖定任務！　　2、十年租金不動搖，長期計算是值得的　　目前市場上通行的租房方式為一年一簽，出租雙方每次簽合同只有一年，一年后雙方重新協商房價，并簽訂新合同，基本每次簽新合同，租賃方都要面臨房價的上調。而翡翠書院的最長租期為十年，且在十年內，房租沒有變化。　　58同城、趕集網聯合安居客發布的《中國住房租賃藍皮書》顯示2017年北京人均月租金為2795元，同比上漲14%。更有數據顯示在2012年至今，北京房租5年時間漲幅近乎一倍。　　此外，據鏈家介紹，今年前三個月北京每平方米平均月租金水平分別為81.5、81.9、82.1元，價格環比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，同比分別上漲8.8%、8.7%、9.0%。　　房租上漲成為了一種自然的市場現象。所以翡翠書院的10年長租制度，對于租房者而言，很穩定。一次租10年，租金在合同期內沒有漲幅的風險。　　而翡翠書院的持有者萬科作為龍頭房企，對租戶的住房品質保障，也遠大于小中介、二房東等人群。　　3、企業凈運營收入不到3%，地塊溢價能力不高　　萬科這塊地是限競房大軍的一員。（限競房拿地時的流程，諸多企業競地價的同時，若競買者報價達到土地合理上限價格，政府就不會接受更高報價，而是在此價格基礎上，通過讓競報企業增加自持比例的方式來確定競得企業。）翡翠書院所屬的海淀永豐地塊，就是被萬科以100%自持競得的。　　2016年年末，在多家房企均選擇100%自持后，萬科通過遞交投報的高標準商品住宅建設方案，才最終以109億元拿下了翡翠書院的項目用地。　　地價109億元，機上資金和建安成本50億元，目前的總成本已經高達160億元，這還沒有考慮到配套、長期經營成本以及維新成本等，即便是按現在的租金定價，滿租且租金能穩步上漲的理想條件下，項目NOI（凈營運收入）回報率不超過3%，對企業而言利潤及其微博，相比其他項目可以說是不掙錢的。萬科方面表示。　　對此，佳兆業集團戰略研究院經濟學院院長劉策則認為按照目前的租金價格十年不變，這個相當于用不斷貶值的貨幣來鎖定不斷升值的資產包，鎖定未來租金上漲的空間，這個翡翠書院租約包價格從長期來看是低估的。　　換言之，租賃翡翠書院是一回報率不錯的投資行為。　　4、瞄準租賃市場的痛點，填補家庭租賃公寓的空白　　據《證券日報》報道，大中關村地區市場上供應的出租房屋多為老舊住宅，租房體驗不夠稱心。即便是有一些長租品牌開設的公寓，也由于多數是廠房或商業寫字樓改造而來，戶型面積較小、居住密度大，無法滿足租賃市場的多層次需求。　　萬科翡翠書院正是瞄準了租房市場的痛點和空白，將翡翠書院打造成一個可供一家人穩定長期租住的家庭租賃公寓項目。　　「當然不能租」　　▲圖片來源：中國房評報道　　1、最短三年起簽，期間出現變動難以保障　　目前有不少長租公寓品牌推出短租服務，不僅是為了吸引意向客戶，更多的是為長租公寓的產品運營拓寬道路。翡翠書院則反之，立下最短三年起租的限定條件。此外，翡翠書院將在2020年底完成交房，在此之前需要在銀行完成20萬元資金的凍結。　　中原地產首席分析師張大偉認為，租10年的房，要求租戶一次性付款近200萬元，這樣的做法從市場角度來看，很難推行。　　2、入住后，子女是否可以跟周邊購置房產享受同等的權益　　有聲音提出至少未來的10年內，租住在這一處公寓的租客可以免于四處找房、搬家的奔波，同時根據北京租賃住房新政,租房者在相關機關辦理手續后，其子女可在租房區域接受教育，長租房有利于子女的教育和成長。　　但是目前租客的子女能否順利的在項目周邊入學，還是一個懸而未決的事情。　　3、同等租金可以用于購置房產　　《中國房評報道》有專家評論稱：按最低的1.5萬元月計算，18萬元年的租金，租40年共需540萬，這還是在房租不漲的情況下，每月1.5萬元的還款已經相當于組合貸款300萬的月還款金額了（以30年為期間，120萬元公積金貸款＋180萬元商業貸款的月還款在1.5萬元以內）。　　據鏈家數據顯示周邊住宅項目冠城大通百旺府77平方米的一室一廳的二手房約490萬元，93平方米的兩室一廳的二手房約555萬元。　　買房顯然成為了更好的投資方式。　　其它2宗企業全自持土地會是下一個翡翠書院嗎？　　早先，萬科在深圳同樣有一個豪宅租賃住房萬科瑧山府。據了解，在瑧山府以每平方米9.75萬元備案均價推出市場后，萬科也將其中一棟將直接轉為高端人才租賃住房。所以翡翠書院這類公寓產品肯定是存在市場的，正如萬科表示的那樣，這是針對少數客群的高端租賃的公寓產品。同時萬科對于租金溢價并不高，但是對于預租期近兩年的萬科項目來說，以及長租公寓市場來說，未來將難以預測。　　此外，據北京住建委透漏，2017年底，北京已經推出27個企業自持租賃項目，面積達143萬平方米。中原地產首席分析師張大偉張大偉進一步表示，(開發商100%自持)這類型地塊，北京歷史上只有4宗地，是特定歷史情況下出現的特定歷史事物。以后也不會再有招拍掛的高價100%持有出租房用地。萬科拿了兩宗用于高端租賃式公寓，引起議論紛紛，甚至打劫的質疑存在，那么剩下的兩宗土地又會以什麼樣的姿態出現在大家的面前呢？

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